Observatorio Parlamentario/Proyecto:Eliminación de contribuciones de bienes raíces para adultos
Proyecto de ley que introduce beneficios a adultos mayores respecto del impuesto territorial
Estado: En tramitación — 2.° trámite constitucional (Senado)
Votación 1º TC: 21 de junio de 2026
Boletín: 17.933-05
Urgencia: Simple
Autoría: Mensaje presidencial (Gabriel Boric / Nicolás Grau)
Comisión: Hacienda (Senado)
Última actualización: 16 de marzo de 2026
Descripción
El proyecto de ley (Boletín 17.933-05), ingresado por Mensaje Presidencial el 28 de octubre de 2025, introduce tres modificaciones principales:
- Amplía el beneficio de rebaja del impuesto territorial para adultos mayores cuyos inmuebles superan el límite de avalúo fiscal —aunque mantengan ingresos bajos—, estableciendo que el impuesto a pagar no podrá superar el 5% de sus ingresos anuales.
- Ajusta los aportes al Fondo Común Municipal (FCM) de las comunas de Las Condes y Lo Barnechea, compensando la menor recaudación que genera la ampliación del beneficio.
- Posterga el proceso de reavalúo de bienes raíces no agrícolas de 2026 a 2027, en espera de un panel de expertos convocado por el SII.
El proyecto busca corregir un vacío regulatorio de la Ley 20.732: la normativa vigente excluye del beneficio a adultos mayores cuyos inmuebles superan el tope de avalúo, aunque sus ingresos sean igualmente bajos. La situación se agravó con el reavalúo habitacional 2024–2025, que dejó a miles de personas mayores sin protección.
Tramitación
| Etapa | Fecha | Descripción |
|---|---|---|
| ✓ Ingreso | 28 oct 2025 | Mensaje Presidencial N° 244-373 ingresado a la Cámara de Diputadas y Diputados |
| ✓ Comisión Cámara | Nov–dic 2025 | Estudio en Comisión de Hacienda de la Cámara; aprobada en general y particular |
| ✓ Sala Cámara | 22 ene 2026 | Aprobada por la Sala; despachada al Senado (1.er trámite constitucional concluido). Frente Amplio vota a favor. Se rechaza disposición transitoria de gradualidad en aumento de aportes de comunas mas ricas al FCM |
| ▶ En curso | Desde feb 2026 | 2.° trámite constitucional — Comisión de Hacienda del Senado |
| ⏳ Sala Senado | Por definir |
Contexto y antecedentes
¿Qué son las contribuciones?
El Impuesto Territorial (comúnmente llamado "contribuciones") es un tributo al patrimonio que grava los bienes raíces según su avalúo fiscal, pagadero en cuatro cuotas anuales. Su base se calcula sobre dos componentes: el suelo (cuyo valor representa las rentas futuras a perpetuidad, pues no se deprecia) y la construcción (que sí tiene un costo de reposición). Es un impuesto de afectación: la ley destina el 60% o 65% de lo recaudado al Fondo Común Municipal (FCM) y el porcentaje restante al municipio donde se ubica el inmueble, siendo la principal fuente de financiamiento del FCM.
Financiamiento municipal y dependencia del FCM
256 comunas (74% del total nacional) dependen en un 50% o más de los ingresos del FCM; 25 comunas tienen una dependencia de entre el 90% y el 99%. Esto hace que cualquier modificación al impuesto territorial que reduzca la recaudación sea especialmente sensible para los municipios más vulnerables, que carecen de base tributaria propia suficiente.
El problema de liquidez
El impuesto grava el "stock" (el valor del bien) y no el flujo de ingresos del propietario. El valor de una propiedad puede aumentar —porque el barrio se revalorizó o por efecto de un reavalúo— sin que su dueño reciba nuevos ingresos. Esto genera una brecha entre el monto del impuesto y la capacidad efectiva de pago, problema especialmente agudo en adultos mayores con pensiones bajas que son propietarios de viviendas de valor relativamente alto.
Marco legal vigente (antes de este proyecto)
La Ley 20.732 (2014) y su modificación por la Ley 21.210 (2020) establecen la siguiente estructura de beneficios para adultos mayores (mujeres ≥60 años, hombres ≥65):
| Tramo de ingresos anuales | Beneficio | Requisito de avalúo |
|---|---|---|
| Hasta 13,5 UTA (~$11,3 millones / ~$940 mil/mes) | Exención del 100% | Avalúo del inmueble ≤ ~$225 millones (al 1.er sem. 2025, reajustable semestralmente). Suma de todos los avalúos del contribuyente ≤ ~$288 millones. |
| Sobre 13,5 UTA y hasta 30 UTA (~$25,1 millones / ~$2,1 mill./mes) | Rebaja del 50% |
El problema: si el avalúo supera el tope —incluso por el solo efecto de un reavalúo— el adulto mayor pierde el beneficio completo, sin importar que sus ingresos sean igualmente bajos.
Cifras clave del universo afectado
- 1.540.827 adultos mayores propietarios de alguna vivienda en Chile (datos del proyecto de ley, oct. 2025)
- 1.144.354 ya están exentos de contribuciones (74%)
- 189.644 acceden a una rebaja parcial vigente (50% o 100%)
- ~120.000 tienen ingresos bajo 30 UTA pero podrían quedar fuera por el límite de avalúo
- ~100.000 serían beneficiados directamente por este proyecto (estimación Hacienda)
Caso Marina Latorre y debate público
En agosto de 2025 la prensa difundió el caso de Marina Latorre Uribe, escritora de 99 años, propietaria de un inmueble en calle Londres N° 92, Santiago, cuyo único ingreso es la Pensión Garantizada Universal (PGU). Aunque cumplía los requisitos de edad e ingresos, el avalúo fiscal de su propiedad superaba el tope legal, por lo que el SII rechazó su solicitud de exención (Resolución Exenta N° 213.555, septiembre 2024). Latorre presentó un recurso de protección ante la Corte de Apelaciones de Santiago y solicitó al Tribunal Constitucional la inaplicabilidad del requisito de avalúo (Rol N° 15953-24-INA).
Fallo del Tribunal Constitucional: El TC rechazó el requerimiento al estimar que el requisito del avalúo máximo es una condición objetiva y razonable para focalizar el beneficio en adultos mayores con menor capacidad económica, y que no corresponde al Tribunal intervenir en el diseño de políticas tributarias. Dos ministros (Fernández y Peredo) disintieron: consideraron que la aplicación estricta del tope resulta desproporcionada porque los giros de contribuciones superaban la pensión de la requirente, exponiéndola a un eventual embargo por una deuda ínfima en relación al valor del inmueble.
Dato clave (CIPER, diciembre 2025): CIPER solicitó vía Transparencia a la Tesorería General de la República (TGR) el listado de inmuebles rematados entre 2020 y 2025. De los 2.275 inmuebles que ingresaron a proceso de remate, ninguna vivienda habitacional fue efectivamente vendida, ni de adultos mayores ni de otros propietarios. Solo cinco terrenos baldíos fueron rematados y fueron recomprados por sus propios dueños. La TGR indica que el deudor puede detener el proceso en cualquier momento hasta antes de la audiencia de subasta, pagando o suscribiendo un convenio de pago.
Contenidos del proyecto
1. Nuevo mecanismo de rebaja (Art. 1°)
Se modifica el artículo único de la Ley 20.732 agregando un nuevo inciso segundo que protege a quienes cumplen los requisitos de ingreso pero cuyo inmueble supera el tope de avalúo:
| Situación | Regla anterior | Regla nueva (proyecto) |
|---|---|---|
| Ingresos ≤ 13,5 UTA — Avalúo dentro del límite | Exención 100% | Sin cambio: Exención 100% |
| 13,5 a 30 UTA — Avalúo dentro del límite | Rebaja 50% | Paga el menor valor entre: rebaja del 50% o el 5% de los ingresos anuales |
| Ingresos ≤ 13,5 UTA — Avalúo supera el límite | ❌ Sin beneficio | ✅ El impuesto no puede superar el 5% de los ingresos anuales |
| 13,5 a 30 UTA — Avalúo supera el límite | ❌ Sin beneficio | ✅ El impuesto no puede superar el 5% de los ingresos anuales |
Adicionalmente se regula el caso de copropietarios: cuando el adulto mayor comparte la propiedad con personas distintas de su cónyuge, el beneficio se calcula sobre la proporción que le corresponde. Excepción: si convive con hijos menores de 24 años que estudian o no generan ingresos, puede acceder al beneficio completo.
2. Modificación al Fondo Común Municipal (Art. 2°)
Para compensar la menor recaudación estimada en $42.000 millones anuales (~USD 47 millones), el proyecto ajusta los aportes al FCM de las dos comunas con mayor recaudación por impuesto territorial que no estaban sujetas a reglas especiales:
| Comuna | Concepto | Aporte anterior | Aporte nuevo |
|---|---|---|---|
| Las Condes | Impuesto territorial | 65% | 80% (gradual, +5 pp/año) |
| Las Condes | Patentes comerciales | 65% | 70% (gradual) |
| Lo Barnechea | Impuesto territorial | Sin obligación especial | 65% (se incorpora al grupo con sobreaporte) |
| Lo Barnechea | Patentes comerciales | Sin obligación especial | Se incorpora al grupo con obligación de aporte |
Punto de conflicto legislativo: La oposición (RN, UDI, Partido Republicano, Partido Libertario) apoyó la rebaja para adultos mayores pero rechazó la fórmula de compensación. La gradualidad del incremento (+5 pp/año) no alcanzó quórum constitucional en la Cámara (74-49-4), siendo el principal punto a resolver en el Senado o en una eventual Comisión Mixta.
3. Postergación del reavalúo 2026 (Art. 3°)
Se posterga hasta 2027 el reavalúo de inmuebles no agrícolas que debía realizarse en 2026, dando tiempo al panel de expertos convocado por el SII en septiembre de 2025 para mejorar las metodologías y dotar de mayor transparencia y previsibilidad al proceso. Los reavalúos siguientes se prorrogan sucesivamente.
Debate parlamentario y posiciones
Gobierno (FA / PC)
Defienden la ampliación del beneficio como corrección de un vacío regulatorio que afecta desproporcionadamente a adultos mayores de ingresos bajos propietarios de viviendas cuyo avalúo subió por efecto del mercado inmobiliario o del reavalúo. Sostienen que la compensación vía FCM es indispensable para no afectar a los municipios más vulnerables, que dependen en hasta un 99% de los ingresos del Fondo.
Oposición (RN, UDI, Republicanos)
Apoya ampliar la rebaja a adultos mayores y valora la iniciativa. Sin embargo, cuestiona que la compensación se concentre en comunas específicas (Las Condes y Lo Barnechea), considerándolo un tratamiento discriminatorio. Algunos sectores proponen ir más lejos: eliminar el impuesto territorial para la primera vivienda de todas las personas (propuesta del programa presidencial de José Antonio Kast, campaña 2025–2026), con un costo estimado de al menos USD 380 millones anuales y beneficio para más de 749.577 familias.
Antecedentes técnicos
Progresividad del sistema y mirada patrimonial
El impuesto actual se calcula predio a predio, lo que permite que quienes poseen varias propiedades de menor avalúo individual queden en tramos bajos aun cuando el valor total de su patrimonio inmobiliario sea alto. Una mirada de "patrimonio consolidado" haría el sistema más progresivo. La Ley 21.210 ya incorporó una sobretasa para contribuyentes cuya suma de avalúos supere las 670 UTA (~$550 millones):
| Tramo (suma de avalúos) | Tasa adicional |
|---|---|
| $554 M – $972 M | 0,075% |
| $972 M – $1.249 M | 0,150% |
| Sobre $1.249 M | 0,425% |